مقاله کنفرانس
بررسی تیوریهای عرضه و تقاضای بخش مسکن
چکیده:
مسکن به عنوان سرپناه از دیرباز مورد توجه بشربوده است. اهمیت این کالا بدان حد است که در هرم مازلو، اولویت اول را به خود اختصاص داده است. اهمیت بخش ساختمان در تولید ناخالص داخلی بدان حد است که در غالب کشورها، بیش از نیمی از تشکیل سرمایه ثابت ناخالص داخلی را شامل می شود که در آن سهم مسکن به تنهایی حدود 20 تا 50 درصد می باشد. عرضه و تقاضا دو جزء اصلی بازار هستند. تغییرات هر کدام از آنها می تواند بازار را از تعادل خارج کرده و یا به آن باز گرداند. قانون عرضه و تقاضا، نخستین بار توسط کورنو در کتابی با عنوان پژوهش در اصول ریاضی نظریه ثروت 1838در سال در فرانسه به چاپ رسید. تجزیه و تحلیل عرضه و تقاضا وسیله موثری برای بررسی عوامل و توصیف چگونگی تعیین قیمت و میزان تولید به شمار میرود. شناسایی عوام ل موثر بر عرضه و تقاضا، ابزارهایی را در اختیار سیاستگذار قرار میدهد تا با کمک آنها قیمت و مقدار کالا را در بازار تغییر دهند و به سمت مقدار دلخواه حرکت نمایند. در بازار ساختمان سازی نیزمانند سایر بازارهای اقتصاد، عرضه و تقاضا نقش تعیین کننده ای در مقدار وقیمت تعادلی دارند. لذا شناسایی عوامل اثرگذار بر عرضه و تقاضای ساختمان از اهمیت خاصی بر خوردارند.
۴ عامل موثر بر افزایش رقابت پذیری تولیدات داخلی در اقتصاد
افزایش رفاه عمومی و بهبود سطح بهره وری، از نتایج ارتقای رقابت پذیری تولیدات داخلی است. توان پایین رقابت در کشور منجر به کاهش تولیدات داخلی و تسخیر بازار داخلی توسط کالاهای خارجی می شود. بر این اساس، شناسایی عوامل موثر بر رقابت پذیری و موانع آن در اقتصاد ایران بر اساس ماده ۳ سیاست های کلی اقتصاد مقاومتی ضروری است.
مسیر اقتصاد / رفاه عمومی و بالابردن کیفیت زندگی از نتایج مورد انتظار یک اقتصاد پویا و کارا است. اقتصادی به نقطه شکوفایی خود و توسعه یافتگی رسیده است که بتواند سطح رفاه عمومی مردم را بالا ببرد.
از جمله لوازم پویایی و توسعه یافتگی اقتصاد یک کشور، فراهم آوردن عوامل مؤثر در تشکیل بازار محیط مناسب برای کسب و کار است. فضای کسب و کار متاثر از علل و عوامل متعددی است که وضعیت رقابتی و میزان رقابت پذیری در آن از مهم ترین شاخصه هاست.
نبود یک فضای رقابتی سالم و قدرت پایین رقابت پذیری در اقتصاد، مانع سودآوری صنایع و تولیدات داخلی است. عدم توان رقابت با تولیدات و صنایع خارجی، چه از لحاظ سطح فناوری و چه از لحاظ سطح کیفی و قیمتی، باعث از دست رفتن بازارهای صادراتی می شود.
در صورت تداوم ضعف رقابتی و عدم رقابت پذیر بودن تولید، رفته رفته بازارهای داخلی نیز جای خود را به تولیدات خارجی می دهند.
سیاست های حمایتی دولت که با اعمال تعرفه بر روی محصولات خارجی برای حمایت از تولیدکننده داخلی انجام می گیرد، تا زمانی کاربرد دارد که تولید کننده داخلی ملزم باشد قدرت رقابت پذیری خود را افزایش دهد.
از دیگر معضلاتی که عدم رقابت پذیری برای اقتصاد ایجاد می کند، جاری شدن نقدینگی به سمت فعالیت های غیر مولد اقتصادی است. عدم سودآوری کافی فعالیت های مولد اقتصادی به دلیل توان پایین رقابت پذیری، منجر به خروج نقدینگی از این فعالیت ها و روانه شدن به سمت فعالیت های غیر مولد است.
لزوم اعمال سیاست های اقتصادی برای تقویت رقابت پذیری
از مهم ترین فعالیت ها و سیاست هایی که باید برای تقویت تولید اعمال شوند، سیاست هایی است که در جهت ارتقای عوامل مؤثر در تشکیل بازار سطح رقابت پذیری موثر باشند.
ماده سوم از ۲۴ ماده سیاست های اقتصاد مقاومتی بر همین موضوع دلالت دارد: «محور قرار دادن رشد بهره وری در اقتصاد با تقویت عوامل تولید، توانمندسازی نیروی کار ، تقویت رقابت پذیری اقتصاد، ایجاد بستر رقابت بین مناطق و استانها و به کارگیری ظرفیت و قابلیت های متنوع در جغرافیای مزیت های مناطق کشور»
مفهوم رقابت پذیری
برای درک مفهوم رقابت پذیری و یا توان رقابت، تعاریف متعددی ارائه شده است. در یک جمع بندی کلی از تعاریف می توان به این تعریف رسید که «آن دسته بسترها و زیرساخت های یک اقتصاد ملی که این امکان را می دهد تا در محیط رقابتی جهانی از طریق بهبود مستمر بهره وری، سطح بالاتری از رفاه ملی را ایجاد نماید، بیانگر توان رقابت اقتصاد است.»[۱]
افزایش قدرت رقابت پذیری می تواند در دو سطح خرد و کلان انجام گیرد. بخش خرد مربوط به عوامل درونی بنگاههاست که دولت و حاکمیت نقشی در آن ندارد. اما بخش کلان اعمال سیاست های رقابت پذیری و بهبود فضای کسب و کار و افزایش بهره وری عمومی است که جزء عوامل محیطی و خارج از کنترل بنگاهها محسوب می شوند.
برخی اقتصاددانان بر این تصورند که اگر بتوان شرایطی مساعد در زمینه اقتصاد کلان فراهم آورد، بقیه مسائل به خودی خود حل خواهد شد. اما تا وقتی که در سطح اقتصاد خرد، وضع به شیوه مناسب بهبود نیابد، اصلاح سیاسی و یا اصلاحات اقتصادی به بار نخواهد نشست.
از طرف دیگر چنانچه شهروندان از نزدیک شاهد اصلاح فضای کسب و کار و زمینه های رقابت و سودآوری باشند، انگیزه های اقتصادی و جدیت و بهره وری آنان نیز بالا خواهد رفت.
بهبود بهره وری سهم به سزایی در افزایش سطح رقابت پذیری دارد. بنابراین همه نهاده های اقتصادی اعم از سیاست ها، قوانین و مقررات، حقوق و نهادهای حاکمیتی بایستی بر اساس بهره وری سازماندهی شوند. ایجاد محیط مناسب برای رشد بهره وری روز افزون بنگاه ها در راس وظایف دولت است.
عوامل موثر بر توان رقابت اقتصاد
عوامل مختلف و متنوعی به عنوان موارد تاثیرگذار بر توان رقابتی اقتصاد یک کشور وجود دارند. بهترین دسته بندی موجود در مورد عوامل موثر بر توان رقابت ملی، مربوط به دسته بندی سازمان جهانی عوامل مؤثر در تشکیل بازار کار (ILO) است. سازمان جهانی کار، توان رقابت را نتیجه تعامل ۴ عامل می داند:
- عوامل فراتر: به عواملی مانند زمینه های سیاسی و فرهنگی مورد نیاز برای توان رقابت اشاره دارد، مانند اتفاق نظر در توسعه صنعتی و ورود به بازارهای جهانی
- عوامل کلان: عبارت است از سیاست های کلان، باثبات و قابل پیش بینی پذیری اقتصادی که منجر به ایجاد بازارهای باثبات می شود که این بازارها باعث تخصیص موثر و کارای منابع می گردند. مانند سیاست های مربوط به نرخ ارز و تجارت خارجی
- عوامل میانی: سازمان ها و سیاست های مشخصی که برای ایجاد مزیت رقابتی در صنایع به کمک آنها می آیند. مانند سازمان ملی بهره وری
- عوامل خرد: مربوط به محیط داخلی بنگاههاست مانند روش های توسعه تولید و مدیریت منابع انسانی
به منظور افزایش سطح رقابت پذیری باید موثرترین عوامل بر رقابت پذیری شناسایی شود؛ ایجاد و تقویت عوامل تاثیرگذار بر رقابت پذیری مرحله بعدی این اقدام است. در واقع شناخت وضعیت اقتصاد ایران در رقابت پذیری در کنار بهبود عوامل توسعه رقابت پذیری، می تواند امر بهبود سطح رقابت پذیری را تسهیل کند.
در مطلب بعدی علاوه بر توضیح در مورد عوامل موثر بر رقابت پذیری، جایگاه ایران در آخرین گزارش شاخص رقابت پذیری جهانی بررسی خواهد شد.
[۱] ارزیابی ابعاد رقابت پذیری اقتصاد ایران، مرکز پژوهش های مجلس شورای اسلامی
عوامل موثر در سیاست تهاجمی اسرائیل
اسرائیل از بدو تاسیس بدین‌طرف با توسل به محتوای یهودستیزی، برای خود و سیاست‌هایی که اجرا می‌کند، به‌نوعی زمینه مشروعی تشکیل داده است
آخرین موج خشونت مورد اجرای اسرائیل علیه فلسطین، یکبار دیگر خود را در غزه، قدس و کرانه باختری نشان داد.
اسرائیل با ترتیب حملات علیه غزه که منجر به کشته و مجروح شدن صدها غیرنظامی شده است، سعی می‌کند به حادثه و عملکرد غیرانسانی دیگری تحقق ببخشد. این عملکرد به سرپوش گذاشتن بر اشغال فلسطین و تاثیرات این اشغال متکی می‌باشد. در پشت پرده علل مشروعیتی که اسرائیل از بدو تاسیس بدین‌طرف در روند اشغال تدریجی فلسطین و اجرای سیاست‌های تهاجمی بدان تکیه داده است، عوامل زیادی وجود دارد. فقط سه عامل مهم‌تر از دیگر عوامل می‌باشند.
اولین عامل، بهره‌جویی موثر از نسل‌کشی یهودیان (هولوکاست) در خلال جنگ جهانی اول می‌باشد. بطوریکه بعد از نسل‌کسی یهودیان از سوی آلمان، به یهودستیزی شکل تابو داده شده و برای عدم تکرار چنین حوادثی، علی‌الخصوص در نزد کشورهای اروپایی روند آگاه‌سازی گسترده‌ای آغاز گردید. فقط اسرائیل از بدو تاسیس بدین‌طرف با گسترش دادن محتوای یهودستیزی، برای خود و سیاست‌هایی که اجرا می‌کند، به‌نوعی زمینه مشروعی تشکیل داده است. بطوریکه اسرائیل حتی کوچک‌ترین انتقاد از سیاست‌های مورد اجرای خود در فلسطین را وارد این چهارچوب کرده و از سوی دولت تل‌آویو بعنوان یهودستیزی تلقی می‌شود.
شایان ذکر است، اتیکت‌گذاری این یهودی‌ستیزی که استفاده از آن در سیاست داخلی اسرائیل بطور نسبی قابل درک می‌باشد، بشکل سریعی مورد توجه آمریکا و کشورهای اروپایی قرار گرفته و هر از گاهی این برچسب و یا حساسیت قبل از اسرائیل، از سوی کشورهای مذکور نشان داده شده می‌شود. در نتیجه این امر، سیاست اشغال اسرائیل و تمامی اجرائیات در این روند، به‌صورت غیرقابل مباحثه درآمده است.
دومین عامل که در عملکرد جسورانه اسرائیل در سیاست اشغال فلسطین موثر می‌باشد، به تاثیرات حمایت بی‌قید و شرط آمریکا و لابی اسرائیل متکی است. اسرائیل 11 دقیقه بعد از اعلام تاسیس، از سوی آمریکا به‌رسمیت شناخته شده و حمایت سیاسی این کشور را جلب کرده بود. کمک نظامی آمریکا نیز در وحله نخست به‌صورت مرحله‌ای آغاز شده و در پی درک اینکه، کشورهای منطقه واکنش شدیدی نشان نخواهند داد، بعد از سال 1967 برتری نظامی اسرائیل در منطقه بعنوان یک اصل جامه عمل پوشید.
با پیروزی جوبایدن در انتخابات ریاست جمهوری آمریکا، موضوع حمایت بی‌قید و شرط از اسرائیل رنگ دیگری به‌خود گرفت. زیرا جو بایدن در کمپین انتخاباتی، از یک‌سو به حمایت از امنیت اسرائیل تاکید کرده و از طرف دیگر می‌گفت که به نهادهای بین‌المللی و حقوق بشر اهمیت خواهد داد. فقط با درنظر گرفتن واکنش دولت بایدن به سیاست‌های تهاجمی اسرائیل در دوره اخیر، انتظارات بعد از اقتدار ترامپ در باره موضوع فلسطین تحقق نیافت.
سومین عامل که زمینه اقدامات اسرائیل را آماده کرده و در رفتار جسورانه این کشور در سیاست اشغال فلسطین تاثیر بسزایی گذاشت، با توازنات و محاسبات منافع مختلف بازیگران منطقه‌ای ارتباط دارد. بطوریکه اسرائیل توانست در نتیجه اختلاف میان کشورهای منطقه در مورد محاسبات منافع، تمامی خاک‌های فلسطین را اشغال کند.
توازنات منطقه‌ای علی‌الخصوص طی 10 سال اخیر به نفع اسرائیل تغییر یافت. علاوه براین اسرائیل برای تحقق این تغییرات متحمل هزینه سنگینی نشد. اسرائیل که بعد از سرنگون شدن رژیم حسنی مبارک در مصر، از احتمال تزلزل نظام کمپ دیوید احساس نگرانی عمیقی می‌کرد، پس از کودتای 2013 و ادامه جنگ داخلی در سوریه نفس راحتی کشید. این کشور در مبارزه حفاظت از وضعیت موجود بطور پنهانی با بلوک حاکم همکاری کرده و با بهره‌جویی از حمایت آمریکا، در سیاست اشغال فلسطین میدان عملیاتی راحت‌تری پیدا کرد.
بدیهی‌ست، هرگونه تغییر در تمامی این عوامل و یا حداقل در یکی از آنها، گام‌هایی را نیز که اسرائیل منبعد در فلسطین برخواهد داشت، تحت تاثیر قرار خواهد داد.
نویسنده: پروفسور دکتر مراد یئشیل‌تاش مدیر بنیاد تحقیقات سیاسی، اقتصادی و اجتماعی ترکیه
فاکتورهای تاثیرگذار بر ارزش خانه شما
شاید این سوال برایتان پیش آمده باشد که ارزش خانه شما چقدر است و نحوه قیمت‌گذاری ملک به چه ترتیب صورت می‌گیرد؟ چه عواملی باعث افزایش یا کاهش ارزش خانه و املاک می‌شوند؟ برای یافتن پاسخ این پرسش‌ها باید بدانید که موارد زیادی از عرضه و تقاضا گرفته تا موقعیت ملک، امکانات و پروژه‌های دارای زیرساخت برنامه‌ریزی شده همگی روی ارزش ملک تاثیرگذار هستند.
برای اینکه بفهمید چه فاکتورهایی در قیمت‌گذاری یک ملک تاثیرگذار هستند و باعث افزایش یا کاهش قیمت املاک می‌شوند، در این مقاله از نیک بوم با ما همراه باشید.
عوامل موثر در ارزش خانه و ملک
عوامل متعددی در تعیین ارزش خانه و قیمت‌گذاری ملک دخیل هستند؛ از موقعیتی که ملک در آن واقع شده گرفته تا ابعاد خانه، پتانسیل نوسازی و بازسازی آن و بسیاری فاکتورهای دیگر که در این مقاله در این رابطه بیشتر توضیح خواهیم داد تا بتوانید متوجه عوامل مؤثر در تشکیل بازار ارزش واقعی ملک خود شده و در هنگام قیمت‌گذاری خانه آنها را در نظر داشته باشید.
موقعیت ملک
یکی از مهمترین و تاثیرگذارترین فاکتورها در تعیین قیمت ملک، موقعیت آن است. آیا ملک موردنظر در مرکز شهر واقع شده؟ آیا در محله ای خوش منظره و زیبا قرار گرفته؟ یا در نزدیکی ایستگاه‌های حمل‌ونقل عمومی، فروشگاه‌ها، مدارس و رستوران‌ها قرار دارد؟ مردم دوست دارند در نزدیکی محل کارشان اقامت داشته باشند یا در محلی ساکن باشند که بتوانند به سادگی از اوقات فراغت خود لذت ببرند. در نتیجه املاکی که در چنین مناطقی قرار دارند، قیمت بالاتری پیدا می‌کنند. البته املاک موجود در برخی از نواحی حومه شهر، به دلیل داشتن نرخ کم بیکاری و جرم و جنایت (و شهرت بهتر) از ارزش و قیمت بالاتری برخوردار هستند. دو خانه که در دو خیابان نزدیک به هم قرار دارند، ممکن است به خاطر شرایط و موقعیت این دو خیابان، قیمت‌های کاملا متفاوتی با یکدیگر داشته باشند.
قرار داشتن ملک در یک محله خوش آب و هوا و خوش منظره از عواملی است که روی ارزش خانه تاثیر دارد.
عرضه و تقاضا
اگر تقاضای موجود در بازار بیش از میزان عرضه باشد، قیمت املاک افزایش پیدا می‌کند. دلیل این امر، کم بودن تعداد املاک فروشی و از طرف دیگر زیاد بودن تعداد خریداران است. به این ترتیب، میزان رقابت برای خرید خانه بیشتر شده و همین امر سبب افزایش قیمت‌ها و بالارفتن ارزش املاک در آن منطقه می شود.
زیبایی‌شناسی
جذابیت محله‌ای که خانه در آن واقع شده را هم نباید دست کم گرفت. اولین نگاه و اولین احساسی که در بیننده ایجاد می‌شود، اهمیت زیادی دارد. بنابراین ظاهر و نمای بیرونی خانه می‌تواند در یک نگاه ده‌ها هزار دلار به ارزش آن بیفزاید و یا از ارزش آن کم کند.
پتانسیل نوسازی/ بازسازی
پتانسیل رشد ملک، برای خریداران مسکن و سرمایه‌گذاران گزینه مهمی به شمار میرود. امکان اضافه کردن یک اتاق خواب یا یک طبقه بیشتر، امکان افزایش فضای کف خانه یا امکان اضافه کردن استخر و فضای سبز از جمله امتیازاتی است که در ارزش ملک بی‌تاثیر نیست. اگر خریدار از طریق نوسازی بتواند فضا را بهبود بخشیده و آن را شخصی‌سازی کند، ارزش فروش مجدد آن ملک افزایش پیدا می‌کند.
پتانسیل سرمایه‌گذاری
یکی دیگر از عوامل موثر بر ارزش خانه و ملک، وجود قابلیت سرمایه‌گذاری در آن است. فاکتورهایی مثل اجاره دادن ملک، از جمله مواردی است که یک سرمایه‌گذار می‌تواند به کمک آن سرمایه خود را رشد دهد. در نهایت فروش ملک به قیمت بالاتر هم یکی دیگر مواردی است که یک سرمایه‌گذار به آن می‌اندیشد.
اندازه و امکانات ملک
مشخصات و اندازه کلی ملک هم روی ارزش آن اثر می‌گذارد. یک خانه چهار خوابه در مقایسه با یک خانه دو خوابه امکان فروش بهتری خواهد داشت. مشخصه‌هایی مثل سرویس بهداشتی و گاراژ اضافه، استخر و فضای سبز محوطه هم روی ارزش خانه تاثیر دارد. در شهرهای شلوغ، دارا بودن پارکینگ و حتی وجود یا فراوانی محل پارک در کوچه و خیابان‌های اطراف هم عامل مهمی محسوب می‌شود. کاربردی بودن خانه از لحاظ چیدمان هم موضوعی است که همیشه اهمیت خود را حفظ کرده است.
اندازه و امکانات یک ملک در تعیین قیمت و ارزش خانه تاثیر زیادی دارد.
نرخ بهره
تغییر سیاست پولی بانک مرکزی هم می‌تواند روی ارزش املاک تاثیر داشته باشد. اگر بانک نرخ بهره وام مسکن را افزایش دهد، افرادی که وام گرفته‌اند برای اقساط وام خود باید هزینه بیشتری بپردازند. این موضوع روی استطاعت مردم برای خرید خانه تاثیر عظیمی ایجاد می‌کند. در چنین موقعیتی، میزان رقابت در بازار املاک کاهش یافته و به دنبال آن قیمت‌ها پایین می‌آیند. در شرایط برعکس، وقتی نرخ بهره کم می‌شود استطاعت برای خرید و احتمالا قیمت ملک افزایش می‌یابد.
سوابق نشان می‌دهند که نرخ بهره ارزان‌تر و راحتی دسترسی به اعتبار (آسان شدن شرایط دریافت وام) باعث افزایش قیمت ملک می‌شود.
چشم‌انداز اقتصادی
عملکرد کلی اقتصاد هم روی بازار ملک تاثیرگذار است. رشد قوی اقتصادی، اشتغال‌زایی و بهتر شدن شرایط کار باعث می‌شود استطاعت مالی مردم برای خرید خانه افزایش یابد. به این ترتیب رقابت در خرید و قیمت ملک روندی صعودی پیدا می‌کند.
عملکرد بازار املاک
نحوه عملکرد بازار املاک و مستغلات در محله شما هم می‌تواند تاثیر زیادی روی ارزش خانه و ملکتان ایجاد کند. اگر در محله شما تقاضا برای خانه کم باشد، املاک در این منطقه با قیمتی کمتر از حد انتظار به فروش می‌رسد و در نتیجه احتمالا ارزش ملک در آن بازه زمانی در آن محله پایین خواهد بود.
جمعیت
هر چه تعداد افرادی که در یک حومه خاص زندگی می‌کنند بیشتر باشد تقاضا برای خرید ملک در آن ناحیه بیشتر خواهد بود. در عین حال، نوع مردمی که در آن منطقه زندگی می‌کنند هم روی ارزش ملک تاثیر دارد. برای مثال اگر خانواده‌های جوان اکثریت جمعیت را تشکیل بدهند خانه‌های چند خوابه نسبت به آپارتمان‌های کوچک تقاضای بیشتری پیدا می‌کنند.
بهره‌وری در مصرف انرژی
ملکی که از مصالح باکیفیت ساخته شده باشد، ارزش بیشتری خواهد داشت؛ چون گرم کردن آن در فصول سرد و خنک نگهداشتن آن در عوامل مؤثر در تشکیل بازار فصول گرم نیازمند هزینه و انرژی کمتری خواهد بود. با توجه به قیمت بالای تعرفه برق و گاز، وجود گزینه‌هایی مثل پنل‌های خورشیدی، عایق بندی و پنجره‌های دو جداره می‌توانند ارزش و جذابیت بیشتری برای خانه ایجاد کنند.
ارزش‌گذاری ملک توسط بانک و ارزش‌گذاری بازار
وقتی به منظور دریافت وام مسکن به بانک درخواست می‌دهید بانک یا وام‌دهنده، ملک خریداری شده توسط شما را قیمت‌گذاری و ارزش‌سنجی می‌کند. اما بسیاری از خریداران خانه از ارزش‌گذاری بانک شگفت‌زده می‌شوند؛ چون رقم تعیین شده در ارزش‌گذاری بانک با قیمت خرید و فروش ملک مطابقت ندارد.
ارزش گذاری خانه توسط بانک معمولا از ارزش واقعی ملک در بازار کمتر است.
در بسیاری از موارد، ارزش‌گذاری انجام شده توسط بانک، کمتر از ارزش واقعی ملک در بازار است. در حقیقت بانک، ارزش ملک شما را بسیار محتاطانه تخمین می‌زند. نکته‌ای که بانک‌ها در هنگام قیمت‌گذاری خانه شما مدنظر قرار می دهند این است که اگر شما قادر به بازپرداخت وام نباشید، آنها باید سریعا خانه را بفروشند و در نتیجه به میزان سرعت فروش رفتن خانه هم توجه می‌کنند. بانک از این ارزش‌گذاری استفاده می‌کند تا بداند چقدر می‌تواند به شما وام دهد و از طرف دیگر در صورت کوتاهی از جانب شما، تا چه حد می‌تواند هزینه جبران دریافت کند.
نکته دیگر اینکه، قیمت‌گذاری ملک در بازار، ارزش واقعی ملک را، در زمان فروش و با توجه به شرایط بازار منعکس می‌کند.
چطور ارزش خانه خود را بسنجیم؟
اگر قصد خرید خانه یا فروش آن را دارید باید ارزش ملک خود را تخمین بزنید. ابزارهای آنلاینی به این منظور وجود دارند که می‌توانند به کمک شما بیایند؛ اما درنظر داشته باشید که ارزش‌سنجی و قیمت‌گذاری دقیقی انجام نمی‌دهند. گاهی در این سرویس‌ها، فاکتورهایی مثل متراژ ملک و ترندهای اخیر بازار هم در نظر گرفته می‌شوند؛ اما مسائل بسیار زیاد دیگری هم وجود دارند که روی ارزش خانه تاثیرگذار هستند. به همین دلیل هم نرم‌افزارهای نامبرده گزینه مناسبی برای تخمین دقیق ارزش خانه و ملک نیستند.
با توجه به این نکته، بهترین روش برای سنجش ارزش خانه این است که امکانات آن را لیست کرده و به ۲ یا ۳ مرکز املاک و مستقلات مراجعه کنید تا ارزیابی حرفه‌ای انجام و قیمت دقیق آن به شما ارائه شود. نمایندگان املاک دانش و تخصص کافی برای قیمت‌گذاری ملک در محله شما را دارند. آنها می‌توانند ارزش واقعی ملک را با درنظر داشتن تمام فاکتورها، از جمله مصالح به کار رفته در ملک را بسنجند.
فاکتورهای تاثیرگذار بر ارزش خانه شما
شاید این سوال برایتان پیش آمده باشد که ارزش خانه شما چقدر است و نحوه قیمت‌گذاری ملک به چه ترتیب صورت می‌گیرد؟ چه عواملی باعث افزایش یا کاهش ارزش خانه و املاک می‌شوند؟ برای یافتن پاسخ این پرسش‌ها باید بدانید که موارد زیادی از عرضه و تقاضا عوامل مؤثر در تشکیل بازار گرفته تا موقعیت ملک، امکانات و پروژه‌های دارای زیرساخت برنامه‌ریزی شده همگی روی ارزش ملک تاثیرگذار هستند.
برای اینکه بفهمید چه فاکتورهایی در قیمت‌گذاری یک ملک تاثیرگذار هستند و باعث افزایش یا کاهش قیمت املاک می‌شوند، در این مقاله از نیک بوم با ما همراه باشید.
عوامل موثر در ارزش خانه و ملک
عوامل متعددی در تعیین ارزش خانه و قیمت‌گذاری ملک دخیل هستند؛ از موقعیتی که ملک در آن واقع شده گرفته تا ابعاد خانه، پتانسیل نوسازی و بازسازی آن و بسیاری فاکتورهای دیگر که در این مقاله در این رابطه بیشتر توضیح خواهیم داد تا بتوانید متوجه ارزش واقعی ملک خود شده و در هنگام قیمت‌گذاری خانه آنها را در نظر داشته باشید.
موقعیت ملک
یکی از مهمترین و تاثیرگذارترین فاکتورها در تعیین قیمت ملک، موقعیت آن است. آیا ملک موردنظر در مرکز شهر واقع شده؟ آیا در محله ای خوش منظره و زیبا قرار گرفته؟ یا در نزدیکی ایستگاه‌های حمل‌ونقل عمومی، فروشگاه‌ها، مدارس و رستوران‌ها قرار دارد؟ مردم دوست دارند در نزدیکی محل کارشان اقامت داشته باشند یا در محلی ساکن باشند که بتوانند به سادگی از اوقات فراغت خود لذت ببرند. در نتیجه املاکی که در چنین مناطقی قرار دارند، قیمت بالاتری پیدا می‌کنند. البته املاک موجود در برخی از نواحی حومه شهر، به دلیل داشتن نرخ کم بیکاری و جرم و جنایت (و شهرت بهتر) از ارزش و قیمت بالاتری برخوردار هستند. دو خانه که در دو خیابان نزدیک به هم قرار دارند، ممکن است به خاطر شرایط و موقعیت این دو خیابان، قیمت‌های کاملا متفاوتی با یکدیگر داشته باشند.
قرار داشتن ملک در یک محله خوش آب و هوا و خوش منظره از عواملی است که روی ارزش خانه تاثیر دارد.
عرضه و تقاضا
اگر تقاضای موجود در بازار بیش از میزان عرضه باشد، قیمت املاک افزایش پیدا می‌کند. دلیل این امر، کم بودن تعداد املاک فروشی و از طرف دیگر زیاد بودن تعداد خریداران است. به این ترتیب، میزان رقابت برای خرید خانه بیشتر شده و همین امر سبب افزایش قیمت‌ها و بالارفتن ارزش املاک در آن منطقه می شود.
زیبایی‌شناسی
جذابیت محله‌ای که خانه در آن واقع شده را هم نباید دست کم گرفت. اولین نگاه و اولین احساسی که در بیننده ایجاد می‌شود، اهمیت زیادی دارد. بنابراین ظاهر و نمای بیرونی خانه می‌تواند در یک نگاه ده‌ها هزار دلار به ارزش آن بیفزاید و یا از ارزش آن کم کند.
پتانسیل نوسازی/ بازسازی
پتانسیل رشد ملک، برای خریداران مسکن و سرمایه‌گذاران گزینه مهمی به شمار میرود. امکان اضافه کردن یک اتاق خواب یا یک طبقه بیشتر، امکان افزایش فضای کف خانه یا امکان اضافه کردن استخر و فضای سبز از جمله امتیازاتی است که در ارزش ملک بی‌تاثیر نیست. اگر خریدار از طریق نوسازی بتواند فضا را بهبود بخشیده و آن را شخصی‌سازی کند، ارزش فروش عوامل مؤثر در تشکیل بازار مجدد آن ملک افزایش پیدا می‌کند.
پتانسیل سرمایه‌گذاری
یکی دیگر از عوامل موثر بر ارزش خانه و ملک، وجود قابلیت سرمایه‌گذاری در آن است. فاکتورهایی مثل اجاره دادن ملک، از جمله مواردی است که یک سرمایه‌گذار می‌تواند به کمک آن سرمایه خود را رشد دهد. در نهایت فروش ملک به قیمت بالاتر هم یکی دیگر مواردی است که یک سرمایه‌گذار به آن می‌اندیشد.
اندازه و امکانات ملک
مشخصات و اندازه کلی ملک هم روی ارزش آن اثر می‌گذارد. یک خانه چهار خوابه در مقایسه با یک خانه دو خوابه امکان فروش بهتری خواهد داشت. مشخصه‌هایی مثل سرویس بهداشتی و گاراژ اضافه، استخر و فضای سبز محوطه هم روی ارزش خانه تاثیر دارد. در شهرهای شلوغ، دارا بودن پارکینگ و حتی وجود یا فراوانی محل پارک در کوچه و خیابان‌های اطراف هم عامل مهمی محسوب می‌شود. کاربردی بودن عوامل مؤثر در تشکیل بازار خانه از لحاظ چیدمان هم موضوعی است که همیشه اهمیت خود را حفظ کرده است.
اندازه و امکانات یک ملک در تعیین قیمت و ارزش خانه تاثیر زیادی دارد.
نرخ بهره
تغییر سیاست پولی بانک مرکزی هم می‌تواند روی ارزش املاک تاثیر داشته باشد. اگر بانک نرخ بهره وام مسکن را افزایش دهد، افرادی که وام گرفته‌اند برای اقساط وام خود باید هزینه بیشتری بپردازند. این موضوع روی استطاعت مردم برای خرید خانه تاثیر عظیمی ایجاد می‌کند. در چنین موقعیتی، میزان رقابت در بازار املاک کاهش یافته و به دنبال آن قیمت‌ها پایین می‌آیند. در شرایط برعکس، وقتی نرخ بهره کم می‌شود استطاعت برای خرید و احتمالا قیمت ملک افزایش می‌یابد.
سوابق نشان می‌دهند که نرخ بهره ارزان‌تر و راحتی دسترسی به اعتبار (آسان شدن شرایط دریافت وام) باعث افزایش قیمت ملک می‌شود.
چشم‌انداز اقتصادی
عملکرد کلی اقتصاد هم روی بازار ملک تاثیرگذار است. رشد قوی اقتصادی، اشتغال‌زایی و بهتر شدن شرایط کار باعث می‌شود استطاعت مالی مردم برای خرید خانه افزایش یابد. به این ترتیب رقابت در خرید و قیمت ملک روندی صعودی پیدا می‌کند.
عملکرد بازار املاک
نحوه عملکرد بازار املاک و مستغلات در محله شما هم می‌تواند تاثیر زیادی روی ارزش خانه و ملکتان ایجاد کند. اگر در محله شما تقاضا برای خانه کم باشد، املاک در این منطقه با قیمتی کمتر از حد انتظار به فروش می‌رسد و در نتیجه احتمالا ارزش ملک در آن بازه زمانی در آن محله پایین خواهد بود.
جمعیت
هر چه تعداد افرادی که در یک حومه خاص زندگی می‌کنند بیشتر باشد تقاضا برای خرید ملک در آن ناحیه بیشتر خواهد بود. در عین حال، نوع مردمی که در آن منطقه زندگی می‌کنند هم روی ارزش ملک تاثیر دارد. برای مثال اگر خانواده‌های جوان اکثریت جمعیت را تشکیل بدهند خانه‌های چند خوابه نسبت به آپارتمان‌های کوچک تقاضای بیشتری پیدا می‌کنند.
بهره‌وری در مصرف انرژی
ملکی که از مصالح باکیفیت ساخته شده باشد، ارزش بیشتری خواهد داشت؛ چون گرم کردن آن در فصول سرد و خنک نگهداشتن آن در فصول گرم نیازمند هزینه و انرژی کمتری خواهد بود. با توجه به قیمت بالای تعرفه برق و گاز، وجود گزینه‌هایی مثل پنل‌های خورشیدی، عایق بندی و پنجره‌های دو جداره می‌توانند ارزش و جذابیت بیشتری برای خانه ایجاد کنند.
ارزش‌گذاری ملک توسط بانک و ارزش‌گذاری بازار
وقتی به منظور دریافت وام مسکن به بانک درخواست می‌دهید بانک یا وام‌دهنده، ملک خریداری شده توسط شما را قیمت‌گذاری و ارزش‌سنجی می‌کند. اما بسیاری از خریداران خانه از ارزش‌گذاری بانک شگفت‌زده می‌شوند؛ چون رقم تعیین شده در ارزش‌گذاری بانک با قیمت خرید و فروش ملک مطابقت ندارد.
ارزش گذاری خانه توسط بانک معمولا از ارزش واقعی ملک در بازار کمتر است.
در بسیاری از موارد، ارزش‌گذاری انجام شده توسط بانک، کمتر از ارزش واقعی ملک در بازار است. در حقیقت بانک، ارزش ملک شما را بسیار محتاطانه تخمین می‌زند. نکته‌ای که بانک‌ها در هنگام قیمت‌گذاری خانه شما مدنظر قرار می دهند این است که اگر شما قادر به بازپرداخت وام نباشید، آنها باید سریعا خانه را بفروشند و در نتیجه به میزان سرعت فروش رفتن خانه هم توجه می‌کنند. بانک از این ارزش‌گذاری استفاده می‌کند تا بداند چقدر می‌تواند به شما وام دهد و از طرف دیگر در صورت کوتاهی از جانب شما، تا چه حد می‌تواند هزینه جبران دریافت کند.
نکته دیگر اینکه، قیمت‌گذاری ملک در بازار، ارزش واقعی ملک را، در زمان فروش و با توجه به شرایط بازار منعکس می‌کند.
چطور ارزش خانه خود را بسنجیم؟
اگر قصد خرید خانه یا فروش آن را دارید باید ارزش ملک خود را تخمین بزنید. ابزارهای آنلاینی به این منظور وجود دارند که می‌توانند به کمک شما بیایند؛ اما درنظر داشته باشید که ارزش‌سنجی و قیمت‌گذاری دقیقی انجام نمی‌دهند. گاهی در این سرویس‌ها، فاکتورهایی مثل متراژ ملک و ترندهای اخیر بازار هم در نظر گرفته می‌شوند؛ اما مسائل بسیار زیاد دیگری هم وجود دارند که روی ارزش خانه تاثیرگذار هستند. به همین دلیل هم نرم‌افزارهای نامبرده گزینه مناسبی برای تخمین دقیق ارزش خانه و ملک نیستند.
با توجه به این نکته، بهترین روش برای سنجش ارزش خانه این است که امکانات آن را لیست کرده و به ۲ یا ۳ مرکز املاک و مستقلات مراجعه کنید تا ارزیابی حرفه‌ای انجام و قیمت دقیق آن به شما ارائه شود. نمایندگان املاک دانش و تخصص کافی برای قیمت‌گذاری ملک در محله شما را دارند. آنها می‌توانند ارزش واقعی ملک را با درنظر داشتن تمام فاکتورها، از جمله مصالح به کار رفته در ملک را بسنجند.
دیدگاه شما